Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel ?

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La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif permettant de profiter d’une fiscalité avantageuse. Mais, pour pouvoir en bénéficier, certaines conditions doivent être respectées. À défaut, les avantages fiscaux peuvent être remis en cause par l’administration fiscale. REALITES vous apporte son éclairage sur ces conditions.

Les conditions propres au logement

La loi Pinel ne s’applique plus sur l’ensemble du territoire depuis le 1er septembre 2014. De plus, elle ne concerne pas tous les logements.

Dans quelle zone doit se situer le bien ?

Pour être éligible à la loi Pinel, le logement doit être situé en zone Abis, A et B1. Ces zones comprennent des communes ou des agglomérations où la tension locative est la plus forte sur le territoire national.

La zone Abis est celle où la tension sur les prix de l’immobilier est la plus élevée. Elle recouvre actuellement Paris ainsi que soixante-seize communes de la région Île-de-France situées dans les départements des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine–Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise. `

La zone A de la loi Pinel comprend d’autres communes de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise ainsi que certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.

La zone B1 de la loi Pinel englobe les agglomérations où les loyers et les prix sont élevés, une partie de la région parisienne non située en zone Abis et A. 

Pour savoir si une commune est éligible au dispositif de la loi Pinel, un simulateur est disponible sur le site service-public. 

Quels types de logement sont impliqués ?

La réduction d’impôt loi Pinel concerne les logements suivants :

  • Les logements neufs ;
  • Les logements en l’état futur d’achèvement vendus par un promoteur ;
  • Les logements anciens nécessitant des travaux de rénovation ;
  • Les locaux transformés en logements.

Le logement doit, en outre, respecter un certain niveau de performance énergétique. Pour un bien neuf ou en l’état futur d’achèvement, il doit répondre à la réglementation thermique RT 2012.

Enfin, le logement neuf ou à construire doit être achevé dans un certain délai. À ce titre, les logements vendus en l’état futur d’achèvement doivent être livrés dans un délai de 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition.

Le bien doit, en outre, être loué dans un délai maximal d’un an après l’achèvement ou de l’acquisition de l’immeuble.

Bon à savoir : à partir du 1er janvier 2021, la réduction ne concernera plus le logement individuel et pavillonnaire.

Quelle est la durée de location ?

Pour pouvoir profiter de tous les avantages fiscaux de la loi Pinel, l’investisseur doit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de 6 ans. Il peut également faire le choix de mettre en location le bien durant une période 9 ou 12 ans. En fonction de la durée de location choisie, il peut déduire de ses impôts une partie du prix d’achat du bien dans la limite de 300 000 € par personne et par an.

Le taux de la réduction d’impôts varie en fonction de la durée de location choisie :

Durée de mise en location

Taux de la réduction d’impôts

6 ans

12 %

9 ans

18 %

12 ans

21 %

Le dispositif de la loi Pinel vient d’être prolongé jusqu’à 2024, mais, à partir de 2022, le taux des réductions d’impôts est amené à diminuer comme suit :

Durée de mise en location

Taux de la réduction d’impôts en 2023

Taux de la réduction d’impôts en 2024

6 ans

10,5 %

9 %

9 ans

15 %

12 %

12 ans

17,5 %

14 %

Bon à savoir : la réduction d’impôts ne peut concerner que deux logements par an.

Les conditions relatives au locataire

Les ressources du locataire en loi Pinel ne doivent pas dépasser certains plafonds. Les plafonds de revenu relatifs à la loi Pinel varient en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal. En 2020, pour la location d’un appartement en loi Pinel, les plafonds sont les suivants :

Nombre de personnes

 

Zone Abis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

1 personne à charge

75 361 €

69 105 €

50 349 €

2 personnes à charge

89 439 €

82 776 €

60 783 €

3 personnes à charge

107 053 €

97 991 €

71 504 €

4 personnes à charge

120 463 €

110 271 €

80 584 €

Majoration par personne supplémentaire au foyer

+ 13 421 €

+ 12 286 €

+ 8990 €

Si le plafond de ressources du locataire excède ces montants, l’investisseur peut perdre l’intégralité de l’avantage fiscal prévu dans le cadre de la loi Pinel.

Bon à savoir : il est possible de louer le logement à un enfant ou un parent n’appartenant pas à son foyer fiscal.

Quels sont les loyers en loi Pinel ?

Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, le loyer, charges non comprises, est également plafonné. Les plafonds de loyer en loi Pinel varient en fonction de la zone où se situe le bien.

En métropole, les loyers Pinel sont les suivants :

Zone concernée

Plafonds mensuels de loyer au m2

Abis

17,43 €

A

12,95 €

B1

10,44 €

 

 

 

 

 

 

Dans les territoires ultra-marins, les plafonds de loyer diffèrent.

Territoires concernés

Plafonds mensuels de loyer au m2

Guadeloupe, La Réunion, Mayotte, Guyane, Martinique, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon

 

10,48 €

Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna

 

12,81 €

Ces plafonds de loyer varient également en fonction de la surface du logement par l’application d’un coefficient multiplicateur (Pour en savoir plus : Comment calculer son loyer en loi Pinel ?).

Afin de profiter de tous les avantages de la loi Pinel, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers REALITES au 02.40.75.50.98 pour connaître nos offres de logements en loi Pinel dans tout le Grand Ouest.

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