La plus-value relative à la résidence secondaire : comment ça marche ?

Si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et que vous envisagez de la vendre, vous pouvez être soumis à l’imposition sur la plus-value. Qu’est-ce que cette imposition ? Comment est-elle calculée ? Est-il possible d’en être exonérée ? REALITES vous éclaire sur tous ces sujets.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière sur la vente de la résidence secondaire ?

Lors de la revente d’une résidence secondaire, le vendeur est tenu de payer un impôt sur le montant de la plus-value immobilière réalisée. La plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du logement.

Cette imposition est due par tout vendeur domicilié en France, et ce, quelle que soit la situation géographique du bien. La personne imposée peut être une personne physique, mais également une personne morale comme une société civile immobilière (SCI).

Comment se calcule l’imposition sur la plus-value concernant la résidence secondaire ?

Le calcul de l’imposition sur la plus-value lors de la revente de la résidence secondaire se déroule en trois temps.

1 — Le calcul de la plus-value brute

La plus-value brute équivaut à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigés. Pour obtenir le prix de vente corrigé, il faut le majorer de certaines charges et indemnités dues par l’acquéreur et le minorer de certaines dépenses prises en charge par le vendeur. À titre d’exemple, le coût des diagnostics immobiliers obligatoires doit être déduit du prix de vente.

Pour calculer le prix d’acquisition corrigé, il faut partir du prix d’achat mentionné dans l’acte définitif de vente. Certains frais doivent être ajoutés à ce montant :

• Les frais d’acquisition ;
• Le montant d’éventuels travaux réalisés dans le logement avec production des factures correspondantes.

2 — Le calcul de la plus-value imposable

Une fois le montant de la plus-value brute calculée, il convient de calculer la plus-value imposable, également appelé plus-value nette. Celle-ci dépend du nombre d’années de détention du bien. Des abattements s’appliquent sur le montant de la plus-value en fonction de cette durée. Ces derniers sont différents pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux que le vendeur va devoir régler.

Pour l’impôt sur le revenu est prévu un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la 5e année et jusqu’à la 21e année. Un dernier abattement de 4 % s’applique la 22e année.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, les abattements sont les suivants :

• 1,65 % par an de la 5 à la 21 année de détention ;
• 1,60 % pour la 22 année de détention ;
• 9 % de la 23 à la 30 année de détention.

3 — La taxation de la plus-value réalisée

Une fois la plus-value nette calculée, le service des impôts va appliquer une taxe sur la plus-value de la résidence secondaire dont le montant est revalorisé chaque année. L’imposition sur la plus-value de la résidence secondaire en 2020 est de 36,2 % et s’établit comme suit :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Une taxe supplémentaire est prévue si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €. Son taux varie entre 2 et 6 %.

Bon à savoir : Les notaires de France mettent à la disposition des particuliers un simulateur pour calculer la plus-value immobilière. Il permet de disposer d’une première estimation de celle-ci qui sera confirmée par le notaire dans le cadre du processus de vente.

Quelles sont les solutions pour diminuer la plus-value d’une résidence secondaire ?

De nombreux propriétaires se demandent comment ne pas payer de plus-value sur leur résidence secondaire. Des solutions existent pour amoindrir le montant de cette plus-value.

Déduire le montant des travaux réalisés dans le logement de la plus-value

Si le propriétaire a réalisé des travaux dans le logement depuis qu’il en est propriétaire, il peut, sous réserve de produire les justificatifs correspondants, déduire du montant de la plus-value le coût de ces derniers.

De plus, si le vendeur est propriétaire du bien depuis plus de 5 ans lors de la revente du bien, il a aussi la possibilité de déduire un forfait travaux équivalant à 15 % du prix d’acquisition. Pour cela, il n’a besoin d’aucun justificatif.

Dissocier le coût des meubles du prix de vente

Si la résidence principale est équipée de meubles, il est possible d’isoler le coût de ceux-ci dans l’acte notarié et de réduire ainsi le prix de vente. Cela est susceptible de réduire, de manière importante, la plus-value immobilière et, par voie de conséquence, le montant de l’imposition.

Les cas d’exonération de la plus-value sur la résidence secondaire

Le vendeur d’une résidence secondaire est exonéré d’impôts sur la plus-value immobilière dans plusieurs situations.

En cas d’achat d’une résidence principale

Si le vendeur de la résidence secondaire n’est pas propriétaire d’une résidence principale depuis plus de quatre ans et qu’il utilise le produit de la vente pour l’achat d’une telle résidence, il n’est pas soumis au paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière. Pour cela, il doit acheter sa résidence principale dans un délai maximum de deux ans à compter de la vente de sa résidence secondaire.

Bon à savoir : pour bénéficier de cette exonération, le vendeur doit en informer lui-même le notaire. Celle-ci n’est possible qu’une seule fois.

La vente d’un bien d’une valeur inférieure à 15 000 €

La réglementation a prévu l’exonération de l’imposition sur la plus-value immobilière pour les biens de faible valeur. Si la résidence secondaire est vendue à moins de 15 000 €, le vendeur n’aura donc aucun impôt à payer sur la plus-value immobilière.

Une exonération totale pour les biens possédés depuis plus de 30 ans

Si la résidence secondaire est détenue depuis plus de 30 ans par son propriétaire, il bénéficie d’un abattement de 100 % sur le montant de plus-value réalisé. Le montant de la plus-value étant nul, il n’est dès lors pas tenu au paiement de l’imposition sur la plus-value immobilière.

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