Tout savoir sur l’assemblée générale des copropriétaires

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La gestion de la copropriété est partagée entre plusieurs organes dont il est utile de connaître le rôle quand l’on est ou que l’on souhaite devenir copropriétaire. Parmi ceux-ci, l’assemblée générale des copropriétaires a une mission essentielle. REALITES vous éclaire sur ce qu’est cette assemblée et comment elle participe au bon fonctionnement de la copropriété.

Qu’est-ce que l’assemblée générale des copropriétaires ?

L’assemblée générale des copropriétaires est l’instance rassemblant l’ensemble des copropriétaires, appelé le syndicat de copropriétaires. Au cours de cette assemblée, les copropriétaires sont amenés à prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Elle doit se tenir au moins une fois par an et est organisée par le syndic de copropriété. Celui-ci doit convoquer chaque copropriétaire individuellement en lui adressant un ordre du jour précis. L’ordre du jour énumère l’ensemble des sujets devant être évoqués puis votés au cours de l’assemblée à venir.

Bon à savoir : les copropriétaires doivent être invités à compléter l’ordre du jour

Le syndic de copropriété n’établit pas l’ordre du jour seul mais en partenariat avec le conseil syndical. De plus, avant l’envoi de la convocation à l’assemblée, il doit informer les copropriétaires de la possibilité d’inscrire à l’ordre du jour d’autres questions.

D’autres assemblées générales des copropriétaires peuvent avoir lieu durant l’année à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires. Pour cela, le ou les copropriétaire(s) doit(vent) communiquer les questions à inscrire à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée. Cette demande est payante et le syndic doit notifier dans un délai de quinze jours les honoraires requis. Si plusieurs copropriétaires sont à l’origine de la demande, elle précise la répartition des frais. À compter du paiement, le syndic doit alors convoquer l’assemblée dans un délai maximal de 45 jours.

Comment se déroule l’assemblée générale des copropriétaires ?

En règle générale, l’assemblée générale des copropriétaires se réunit dans la ville où se situe l’immeuble, mais le règlement de la copropriété peut prévoir un lieu différent. Les personnes pouvant être présentes à cette assemblée sont les suivantes :

  • Les copropriétaires ou leur mandataire s’ils sont représentés ;
  • Le syndic de copropriété, qui est le secrétaire de la séance ;
  • Le président de l’assemblée ;
  • Un ou plusieurs éventuels scrutateurs ;
  • Un ou plusieurs observateurs extérieurs.

Le président et les scrutateurs, chargés du bon déroulement du scrutin, sont désignés en début de séance à la majorité simple. Il faut entendre, par majorité simple, la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Bon à savoir : la nouveauté de la loi ELAN du 23 novembre 2018

Depuis cette loi, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant de les identifier. Ils peuvent également voter par correspondance avec un formulaire mais leur vote n’est comptabilisé que s’il est clairement formulé. 

Les copropriétaires se prononcent sur chaque point inscrit à l’ordre du jour, le plus souvent par un vote à main levée. Les résolutions sont adoptées dès lors qu’elles obtiennent la majorité requise (simple, double, absolue ou unanimité).

Chaque copropriétaire a un nombre de voix égal à ses tantièmes dans la copropriété c’est-à-dire aux parts qu’il détient dans les parties communes.

À la fin de l’assemblée, lorsque l’ensemble des sujets a été abordé et voté, le président lève la séance et un procès-verbal retraçant les décisions prises est signé par le syndic, le président et les scrutateurs éventuellement désignés. Le procès-verbal peut également être rédigé dans un délai maximal de huit jours après la tenue de l’assemblée.

Les suites de l’assemblée générale des copropriétaires

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires doit être remis par le syndic de copropriété dans un registre. Celui-ci peut être au format papier ou électronique. 

Le syndic n’est pas obligé d’envoyer à l’ensemble des copropriétaires le procès-verbal. Il doit le faire pour un nombre réduit de copropriétaires, comme ceux s’étant opposés à des décisions ou encore ceux n’ayant pas participé aux votes. Cette notification doit être réalisée dans un délai d’un mois à compter du jour de la tenue de l’assemblée. Elle est obligatoirement faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier électronique.

Pour les autres, il doit être prêt à leur délivrer une copie ou un extrait sur demande. Des frais peuvent être prévus dans le contrat de syndic pour la délivrance de cette copie.

Bon à savoir : un affichage dans les parties communes doit être réalisé pour certaines décisions

Les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires portant sur les conditions d’occupation de l’immeuble doivent être obligatoirement affichées dans les parties communes. C’est le cas pour la réalisation des travaux votés dans la copropriété occasionnant une gêne momentanée à la circulation dans les parties communes ou privatives.  

Peut-on contester une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ?

Les possibilités de contester les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires sont réduites. Elles peuvent toutefois être contestées par les copropriétaires suivants :

  • Ceux s’étant opposés à une des décisions prises par l’assemblée ;
  • Ceux qui n’étaient ni présents, ni représentés à l’assemblée, appelés les copropriétaires défaillants.

Ces derniers peuvent introduire une action en contestation devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble par le biais d’une assignation rédigée par un avocat.

Cette action doit être intentée dans un délai de deux mois à compter de la première présentation de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

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